物件を購入する際に出てくる”手付金”とは？
住宅を購入する際には様々なお金が必要になります。
どんなものが、いつ、必要なのでしょうか？
下記が必要な種目・時期に必要な金銭になります。
| 必要費用名目 | 契約時 | ローン契約 | 引渡時 | 登記後数ヶ月後 | |
| 契約 | 印紙税 売買契約書、建築請負契約所に貼る収入印紙代 |
○ | |||
| 登記 | 登録免許税 登記の際にかかる税金 |
○ | |||
| 報酬 登記手続きを依頼する司法書士への報酬 |
○ | ||||
| ローン | 融資事務手数料 金融機関への手数料（金融機関により額は異なる） |
○ | |||
| 印紙税 ローン契約書に貼る収入印紙代（融資金額により額は異なる） |
○ | ||||
| ローン保証料 保証人を立てる代わりに保証会社を利用する場合の費用 |
○ | ||||
| 団体信用生命保険保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、加入する保険料 （銀行ローンの場合は金利に含まれているので不要） |
○ | ||||
| 火災保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、建物に掛ける保険料 |
○ | ||||
| 仲介 | 手付金 購入の意思表示のための代金の一部金 |
○ | |||
| 不動産仲介手数料 不動産会社に支払う仲介手数料 |
○ | ||||
| 税金 | 不動産取得税 土地、建物を取得した際の地方税 |
○ | |||
| 固定資産税 都市計画税精算金 年税額を引渡しの日以降の分日割で精算。※以降毎年請求されます。 |
○ | ||||
| その他 | 管理費等精算金 マンションの場合、月額管理費を引渡しの日以降の分日割で精算 |
○ |
今回は”手付金”について書きたいと思います。
手付金とは
手付金は税金とは違い、売買契約が結ばれた時に、買主が売主へ預けるお金です。
手付金は
【１】契約解除をする際のお金
【２】買主が約束が守られていない時に損害賠償や違約金として売主へ支払われるお金
【３】売買代金の一部として充当される
ことを目的とした金銭です。
不動産の売買は契約後一定期間が経過した後に履行着手（残代金の支払い・引き渡し）が多く、その間の法律関係を安定させる意味を含めて契約時に買主が売主に一定の金銭を手付金として支払う慣習があります。
手付金の授受には契約の成立を表す意味合いがあります。
本来、手付金は売買代金の一部ではありません。
売買代金の全額を支払う際に手付金は返金されますが、その手続きが面倒なので契約書には「手付金は、残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。
手付金とはどの時期の金銭？
手付け金は中間金、申込金・申込証拠金など名称があります。
どの段階で支払うのものなのか？により決まります。
1⃣契約締結の日以降から引渡し前までに支払われる金銭
2⃣代金に充当されるもの
いずれかに該当するものは手付金としてみなされます。
手付金の種類
3種類あります。事前に取り決めが無い場合は3⃣の解約手付と推定されます。
1⃣証約手付：契約が成立したことの証拠とする手付けを意味する金銭です。
2⃣違約手付：相手方に債務不履行（約束を果たさないこと）があったときに備えて交付する手付けです。
3⃣解約手付：相手方が履行に着手するまでの間であれば契約を解除できるために交付される手付けです。
不動産業者が売主の場合は、どのように定めた場合でも解約手付とみなされます。
※手付に関する違約金等の買主側に不利な特約（解除の期間）は無効になります。（個人が売主の場合は対象外。）
解約手付の方法
1⃣買主側から→手付金の放棄をすることにより契約の解除ができる
2⃣売主側から→手付金の倍返しをすることにより契約の解除ができる
売主側が保全措置をとってから、手付金を支払おう！
売買契約において、契約締結時に「内金」だったり「手付金」などの名目で金銭の授受が行われるのが一般的な流れです。
”履行を着手するまでの間”ってどんなこと︖
| 売主の履行着手 | 土地を区割分筆や特注の建築材料を発注、建築工事に着手した場合が該当します。 |
| 買主の履行着手 | 中間金（内金）を支払ったり、新居の特注家具を購入したり、
不動産の購入後を前提とした行為（引越し業者の確定等）が該当します。 |
これらの判断が難しく、宅建業者以外が売主の売買契約では手付解除の期限を定め、その期限を境に契約解除の可否を分けています。
宅建業者が売主の場合は、解除権の期限を定める事は無効です。
宅建業者が売主の場合の手付金の金額と保全措置について
1⃣保全措置は売主が宅建業者の場合のみ措置を取らなければならない
2⃣手付金は最大売買代金の20％まで預かることが出来る（保全措置は必要）
3⃣下記の金額以下の場合は保全措置不要
未完成の新築物件は売買金額の 5％かつ1,000 万以下
完成済や中古物件は売買金額の10％かつ1,000 万以下
4⃣基本的に手付金は10％前後が多い
個人が売主の場合の手付金の金額について
1⃣基本的に10％前後が多い
2⃣売主が個人の場合は手付金の保全措置は無い
保全措置とは？（宅建業者が売主の場合のみ措置がとられる）
”契約締結後に宅建業者が倒産してしまい、建物の引渡が出来なくなる…。更に支払った金銭は帰ってこない…。”
なんてことが起こった場合はどうなるのでしょうか？
ここで宅建業法の保全措置が登場します。
宅建業法では万が一の場合に備えて、売主は支払った手付金等だけは、確実に買主に返還できるような措置を取らなければいけません。
保全措置の種類
3種類あります。
保全措置を取る場合、買主側は、売主が保全措置行為を取った証書を貰ってからでないと、金銭を渡してはいけません。
1⃣保証委託契約
契銀行等の金融機関が宅建業者の連帯保証人になるという保全措置。
買主側は銀行等に対して請求することができます。
※銀行側が連帯保証人になることを約束した書面を、買主側に渡した後でなければ手付け金を返してもらえなので注意。
2⃣保証保険契約
相宅建業者があらかじめ保険に加入している保全措置。
買主側は保険事業者に対して請求することができます。
※保険会社側が連帯保証人にることを約束した書面を、買主側に渡した後でなければ手付け金を返してもらえない。
3⃣手付金等委託契約
宅建業者が手付金等を保管機関に預けておく保全措置。買主側は返還請求権を取得した場合、保管機関から取り戻すことができます。
※手付金等委託契約を証する書面を買主は交付される必要があります。
未完成物件は対象外です。
宅建業者が保全措置をとらなくても良い場合
1⃣買主側に所有権保存登記or 所有権移転登記がされたとき
保存登記とは：今まで登記していなかった土地や建物に対して初めて登記すること（新築など）
移転登記とは：既存建物の所有権がA さんからB さんに移ること（登記原因としては、贈与・売買・交換・相続など）
2⃣受領する手付金等の額が、下記の金額以下のとき
未完成の新築物件の場合 ➡ 売買金額の5％かつ1,000 万以下
完成済や中古物件の場合 ➡ 10％かつ1,000 万以下
3⃣引渡と同時に支払われる金銭
これは手付金には該当しない金銭の為、保全措置がなされません。
4⃣契約締結前に支払われる金銭「申込金」「証拠金」等
これらに対しては保全措置が不要。
※しかし今後、この金銭が手付金に充当される場合は保全措置が必要になります。
該当した場合、保全措置を取らなくても売主の宅建業者は手付金を受領ができます。
私たちは住宅購入者に特化した相談所です。
日本住宅相談所
住宅購入を考えているすべての方に対して開かれた相談所でありたい。
気軽に何でも相談できる相談所でありたい。
第三者性の中立的な立場でお客様をお手伝いします。
顧客目線・お客様の利益になることを第一に考えます。