本日は瑕疵保険について私なりの考えを書きたいと思います。
瑕疵保険について知りたくて不動産屋さんに聞いても「そんなの入る人ほどんどいませんよ！」と話を終えられてしまう方もいます・・・。
そんな方へ瑕疵保険についてざっくりですが説明したいと思い、まとめました。
瑕疵保険についてですが、何点か気を付けるポイントがあります。
①瑕疵保険を考えられるならば瑕疵保険用の調査をインスペクションと同日に行ったほうがベスト！
しかし後日瑕疵保険を付けたいとしてもインスペクションの調査では代用できず、改めて瑕疵保険用の検査をする必要があります。
②瑕疵保険を付ける方法として、劣化指摘事項をほぼ全て解決する必要性あり！
例えばひび割れを全て補修、雨漏り跡は根本的に解決す等の必要があります。
水漏れ跡がある天井（生活する上で見えている箇所）を新しいものに交換する必要があります。
基礎に入っているひび割れ等も対象です。
ひび割れといっても、2種類あります。構造的にかかわるひび割れと構造的に関わらないひび割れがあります。どこまでの範囲かは保険会社の判断基準によります。
築年数がある程度長くなると、屋根のふき替え（新しいものに交換）や、諸々大掛かりに手入れをする時期になります。
指摘事項全く無いという事は考えられず、多くの場合、補修・修繕の必要性が考えられます。
③劣化事項を全て解決とありますが、引渡し前に行わなければならないと決めている保険会社が多い！
となると、所有権は移る前、よって買主ではなく、売主にある状態で買主がお金を出して補修・修繕をする必要があります。
その後再度、瑕疵保険の検査をし、無事にクリアしますと瑕疵保険が付与されます。
もしまだ指摘事項がある場合は再度補修工事をする必要が出てきます。そこから買主へ引渡しが行われます。
諸々の諸費用・時間等を考慮すると買主が負担する費用が高いケースが考えられます。
そうなると、所有権を持っていない+築年数が長い物件の補修工事をするには、買主のリスクが少し高いのでは？と私は考えます。
④瑕疵保険の期間は売主様が個人の場合、1年もしくは5年！
かつ、引渡し前に行った工事個所に関しては1年間のみになります。
引渡し前にお金をかけて工事したのに保証期間は1年間の保証となると、相対的に考えても費用対効果が悪いと思います。
理由は、リフォームして1年以内に支障が出るケースが少ないからです。
また、リフォーム箇所が1年以内で不具合がある場合は施工会社に連絡し責任をとって不具合を直してもらうのが筋ではないかと考えます。
もし対応していただけない場合は紛争処理センターや弁護士等があります。
前提として、施工は信頼のできそうな工事会社に依頼されることが重要！
私の考えですが、細かい箇所を修繕し費用が掛かるのであれば、最低限の補修をし、他は買主様がしたいようにリフォームするのがベストかと思います。
⑤瑕疵保険を依頼する場合、瑕疵保険会社に加盟している検査員でないといけません。
ちなみに、日本住宅相談所の検査員は瑕疵保険会社に加盟していないため、調査はできず他の検査会社へ依頼をお願いしております・・・。
この制度自体欠陥が多く、結論として現実的に瑕疵保険へ加入する人が少ないです。
この制度が出来た時に保険会社に問い合わせても、働いている人も部署のことしか知らず、全体を把握している人が少なく、たらい回しにされた思い出があります。
コールセンターから4回ほど回されてコールセンターにたどり着いたことがあります（笑）
今後、改善されるかもしれませんが、現状としてはこんな感じの内容となっています。
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