公道と私道
道路には私道と公道があります。
公道について
公道は文字のとおり、公の道で誰もが使用する道です。
公道は国や地方公共団体によって管理されています。修理や、拡幅、付け替えと言った工事もここが計画し、業者が請け負って行います。
私道について
私道は、個人や企業、団体が自らの所有地の一部または全部を道路として使っているものです。従って、管理も基本的には個人や企業、団体が行います。
私道は、特定の人たちが利用するプライベートのような道です。もちろん、その他の人たちも利用します。私の道と書いて私道です。
私道は個人や企業、団体などが所有・管理をしています。修理も所有者が行います。
私道の負担
不動産広告や新聞には文面の中に「私道負担あり」とか「私道負担○○㎡」などと言う文字を見たことがある方は多いのではないでしょうか？
私道は誰か所有している道になります。
個人で所有していても、全て所有している訳では無く、他の方たちと持分を分担されていることが通常です。
しかし、私道のみに面している土地の所有者同士であっても、必ずしも同じ面積の私道を持っているとは限りません。
私道はややこしくてめんどくさくて、トラブルの元になる可能性があります。
私道は私道でも、「位置指定道路」や「42条2項道路」等があります。
住宅を建てる際のルール（建築基準法）
4ｍ以上道路幅に、建物を2ｍ以上接することが最低限のルールとして定められています。
位置指定道路について
位置指定道路とは、私道・公道どちらも該当する道路のことをいいます。比較的に私道が多いです。
この道路は、新しい道を表している道路です。
広い土地を分割して建売や注文住宅、土地の分譲をした際に作られる新たな道路です。
大きい土地ではまだ道がありません。住宅を建てるには道を作る必要があります。
建築基準法上、建物を建築するには4ｍ以上の道路幅に2ｍ以上接する等、ルールがあります。
道路の幅が4ｍ以上、かつ、道路として認められるルールを守った道を道路として認められます。
その認められた道路のことを位置指定道路といいます。
位置指定道路の持ち主
・土地の地主が全て所有
・分譲会社が全て所有
・土地購入者が共有
・土地購入者が所有
・市役所等の自治体に所有権移動
などが考えられます。
位置指定道路か確認する方法は市や区を管轄している建築指導課・建築調査係などで確認する事が出来ます。
42条2項道路について
42条2項道路は、古い道を表している道路です。みなし道路とも呼ばれます。
私道・公道関係なく、指定されます。
建築基準法が定められた1950年以前から存在していた幅員が4m未満の道路のことをいいます。
4ｍ未満の道路がある場合、4ｍ未満では家を建てることが出来ないので、新築として建物を建築する場合、セットバックする必要があります。
私道・公道は関係ないので、私道なのか、公道なのかはちゃんと調べる必要がありますね。
セットバックとは
42条2項道路のみに使用される言葉です。
4m未満の道路は、道が4mになるように道路の中心線から両側に同じ寸法を敷地側にバックすることをいいます。
簡単に言えば、敷地が狭くなり、道が広くなるイメージです。
道の崖や川、線路がある場合は片側から4mまで後退します。川などは移動することが出来ない為。
42条2項道路か確認する方法は市や区を管轄している建築指導課・建築調査係などで確認する事が出来ます。
私道の注意点
①管理や清掃は実費
所有者の責任になります。
道路がガタついてきたな・・・となっても、公道は市が国・自治体が管理してくれますが、私道は所有している人の実費になります。
②道路の水道・ガス管などの引き込み工事は所有者全員の承諾が必要
新たに工事をする際に、前面道路を工事する際は、所有者全員の承諾が都度必要になります。
③他者が私道の越境・占有している場合、新築は確認申請が下りず、建てられない場合がある
◇私道へ越境している例◇
ブロック塀・植樹・建物の一部・雨樋・軒・門扉・門柱・電線・看板・郵便ポストなど
◇私道の占有物の例◇
自動車（路上駐車）・自転車・子供用三輪車・バイク・植木鉢等・物置・看板・椅子・ベンチ・自動販売機など
④不動産価値が低い
公道に接している土地よりも、私道のみに接している土地は評価額が低い為、相場が低くなります。
私道は後にトラブルになる可能性があるので、不動産屋に調べてもらうなり、近隣の方たちなどの道路の使い方などを確認されることをお勧めします。
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