今回は賃貸借契約の種類・要点を書きたいと思います。
半分、個人用としてのメモです。
賃貸借契約といっても一つじゃなく、数種類ありますよね。
”契約書”といっても一つではなく、民法や借地借家法があります。その中に賃貸借契約、借家権や借地権、定期借地権、定期建物賃貸借があります。
一般の方はそれぞれの違いについて、分からなくて当然だと思います。
この契約はどういうポイントがあって、どこに気を付けるべき？など、自分なりにまとめたものを書きたいと思います。
参考にしてくださいね。
各契約書の特徴・期間・更新・解約等
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賃貸借契約（民法） |
借地権（借地借家法） |
借家権（借地借家法） |
| 一言 | 賃貸人・賃借人に対して平等。むしろ賃借人の立場が弱い？ | 土地を借りてその上に自分で建物を建てる時に使う |
テナント・住居幅広く使われる |
| 契約期間 | ・20年以内
・20年以上の契約をしても20年に短縮される ・期間を定めない場合は、定めない契約となる |
・最短30年以上
・契約期間が定められない場合は30年となる |
・何年でも契約可能 ・一年以上の契約→その期間の賃貸借 ・一年未満の契約→期間の定めが無い賃貸借となる |
| 更新 | ・当事者の合意によって更新
・賃借人が賃借物の使用収益を続ける場合→ 賃貸人が異議を述べない場合は同一条件で更新したものと推定される。 契約期間は定めの無いものとみなされる。 |
・当事者の合意によって更新 【法定更新】 更新請求による更新 土地使用継続による更新 ・更新の契約期間 一回目：最短20年以上 二回目：最短10年以上 ・賃貸人が延滞なく意義を述べ、正当事由がある場合のみ、更新は無い。 |
・期間の定め有る場合
【法定更新】 期間満了時、更新拒絶の通知が無ければ自動的に更新 ・期間の定め無し 解約申し入れが無い限り、契約継続 ・賃貸人の更新拒絶は要正当事由 |
| 期間の定め有る
解約 中途解約 |
・中途解約不可 |
・両者共に解約不可 ※解約条項があれば解約可能 |
更新を阻止する方法
1⃣期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に更新拒絶の通知 + 2⃣賃貸人から更新拒絶する場合は正当事由が必要 |
| 期間の定め無し
解約 中途解約 |
・両者いつでも解約可能
土地：解約申し入れから1年後 建物：解約申し入れから3ヶ月後 |
・お互い合意すれば解約可能 |
解約申し入れの要件
1⃣賃貸人から解約申し入れ：正当事由+6ヶ月後で終了 2⃣賃借人から解約申し入れ：解約申し入れから3ヶ月で終了（正当事由不要) |
| 対抗要件 | 賃借権の登記 |
建物の登記（登記を当事者以外にすると、対抗不可） |
建物の引渡し |
| 賃借権の譲渡・転貸 | ・賃貸人の承諾が無ければ、賃借権の譲渡、転貸は不可
・無断転貸した場合→借主は貸主に背信的行為（信頼を裏切る行為）と認められない場合は解除が出来ない ・借主の債務不履行で契約が解除した場合、転借人の契約も終了する |
・原則、賃貸人の承諾が必要 ・無断転貸した場合→借主は貸主に背信的行為（信頼を裏切る行為）と認められない場合は解除が出来ない （独り言…結局勝手に転貸していけるのでは？） |
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| 契約終了後 | 原状回復義務→借地上の建物取壊し | 賃貸人に対し、建物買い取り請求か可能
債務不履行がある場合は不可 |
造作買取請求可能（排除特約は有効） |
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定期借地権（借地借家法） |
定期建物賃貸借（借地借家法） |
| 一言 |
マンション用地や事業用地（コンビニなど）で使います。 |
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| 契約期間 |
・一般：50年以上 引渡時には建物を収去、書面で契約 |
・何年でも契約可能
・必ず期間の定めが要る
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・事業用：10年以上50年未満（or30年以上50年未満の場合は借地権で契約+更新排除の特約） 専ら事業の用（居住用不可）、引渡時には建物を収去、必ず公正証書で契約 ・公正証書で契約したからといって、37条書面（契約書）の作成交付が免除されるわけでは無い ↳しかし公正証書による契約書であって、それに37条契約書の必要な事項が全て記載されている+その公正証書に宅地建物取引士が記名押印されていれば、公正証書は37条書面に代えることができる |
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・建物譲渡：30年以上 建物を土地所有者に相当の対価で譲渡する特約 書面不要 |
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| 更新 | ・原則、更新無し |
・更新無し ・契約時に更新が無いことを別の書面にて説明・交付しなければ更新不可とすることが出来ない
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一般（定期借地権）： 50年以上として借地権を設定する場合、かつ、書面で契約した場合のみ下記が認められる 1⃣契約の更新（請求による更新・土地使用継続による更新を含む） 2⃣建物の築造による存続期間の延長 3⃣建物買取請求を排除する旨を定めることが出来る |
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事業用定期借地権： 更新無し |
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建物譲渡特約付きの借地権：更新無し 特約→契約終了後（30年以上）に賃借人が使用継続請求をすれば、期間の定めのない建物賃貸借契約が成立し、賃借人は賃貸人に対して相当の対価で譲渡する旨を特約することができる |
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| 期間の定め有る
解約 中途解約 |
期間の定め有りなので、期間満了まで中途解約不可 |
・期間が一年以上の場合 賃貸人：契約期間満了の一年前から6ヶ月前までに賃借人に更新がないことを通知。通知期間経過後は、通知から6ヶ月後に契約終了 ・賃借人の中途解約：居住用で200㎡未満、かつ、やむお得ない事情で解約申込可能→申し入れ後、1ヶ月で契約終了 |
| 期間の定め無し
解約 中途解約 |
必ず期間の定めがあるので該当無し | 必ず期間の定めがあるので該当無し |
| 賃借権の譲渡・転貸 |
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転貸中の場合：期間の満了により終了することにより、転貸借契約も前提の契約終了によって終了する |
| 契約終了後 |
建物買取請求権 一般：無し 事業用：無し 建物譲渡：建物譲渡 |
空欄の箇所は徐々に更新します。φ(..)….
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