こんにちはーー！(^▽^)/
今回は注文住宅の際に注意が必要なポイントをお伝えします。
建て方が～という話では無く、注文住宅と銀行のお金に関する内容になります。
注文住宅って、結局いくらかかるのか把握できない所が多いですよね。
ということで、今回は注文住宅を依頼する際に出てくる銀行との問題をどう対処していくべきかお伝えしていきたいと思います。
田中カズオさん（夫・33歳、年収400万）
田中ヨシコさん（妻・32歳、専業主婦）カナコちゃん（娘・2歳）
田中ご夫妻は、注文住宅を建てようと決めました。
所有している土地はありません。土地からの購入です。
気に入った土地があり、無事に土地の売買契約を締結。
1⃣土地の支払いはいつから開始するの？？
住宅ローンを結ぶ銀行との契約内容はどう支払う内容になりますか？
銀行では土地と建物それぞれ個別に金銭消費貸借契約（通称：金消、住宅ローンの契約）を締結します。
もちろん、建物より土地の契約が、数ヶ月早いですよね。
注意点！その土地の支払いはいつからか要確認！！！
ある銀行では、土地の金消締結後、翌月から土地の支払いが開始されます。
よって、現在賃貸住まいの方は、家賃と土地の2重支払いになります。
現在の家賃で支払いが厳しい場合は、支払い猶予を最大1年間遅らすことができます。
ただし、最初に決めた猶予期間がスタートになるので、建物引渡開始日からスタートではありません！
支払い猶予期間を設けた場合、その間は利息の支払いは必須になります。
2⃣その銀行はつなぎ融資対応している？
注文住宅の際、基本的に着工金・中間金・引渡しの３回、お金の支払いが必要になります！
支払額は通常、1/3づつ支払いが必要になります。
注意点！大手の銀行ではつなぎ融資対応している所が多いが、地方の銀行では対応していない事が多い！！
つなぎ融資が無い！と途中で気付くと呼吸出来ないくらい、身体の感覚が無くなっていくくらい焦ると思います。
銀行に伝えても、「最初に伝えましたが？、当行は非対応です、そう決まっているんです、すいません～。どうされますか？」と特に親身にもなってくれません！！
コノヤローーーーーーーーーーーーと思うかもしれません。
大手の銀行で通る方って、正直一部だと思います。そういう人は、年収が良かったりそもそもお金に余裕がある方だと思います。
地方銀行で通る人は建売しか買うな！と言っているのかと正直腹が立ちます。
そんな方に打開策があります。
打開策１⃣
依頼する工務店等は、JIO安心ローンに加入しているかどうか、要チェックです。
JIO安心ローンに加入している工務店の場合は、銀行がつなぎ融資非対応でも注文住宅のつなぎ融資を受けることが出来ます！
ただし注意点！
そもそも、工務店選びの際に、JIOの安心ローンに入っているかどうか！？って決めている方なんて居ない！！！
そう、気付くときは、既に手遅れ！なんてことも。
工務店を変えようとしても、銀行には審査が一からなるからやめてほしいとか言われ、他の銀行に駆け込みしていくのか？
地方の銀行で、つなぎ融資対応していても他の金利がめちゃくちゃ高かったり・・・
これらの状況の中の方は、親から借りれそうにも無い・・・という方が多いと思います。
打開策２⃣
ここは新生銀行の系列グループになります。
アプラスのつなぎ融資を申し込みましょう。
正直、これが良心的なところの最終打開策になります。
つなぎ融資単体で借りることができるところが今のところ、他に無いんです。
アプラスのつなぎ融資の注意点
1⃣住宅ローンを締結する銀行に、建物完成までの数か月間、土地に第二位抵当権の設定がされることの了承を得る必要があります。
ただし、銀行としても「自分たちが知らない間のこと」なので、大げさにはせず内内でやってくれという指示が来ると思われます。
「自分たちが知らない間のこと」の意味が分からない方へ↓
まず、売主から土地の引き渡しを受けます。銀行はその土地に第一位抵当権を設定します。
その後、建物が完成するまでは銀行としては特にノータッチになります。
その間にアプラスが土地に第二位抵当権を設定します。アプラスが着工金・中間金を融資後、建物が完成。
銀行と会うのは建物引き渡しの時のみなのです。
建物引渡時に土地の第二位抵当権を抹消するという流れになります。
2⃣金利は2.675
金利の支払いは建物引渡し後に支払う形になります。
3⃣その他費用について
事務手数料108,000円
収入印紙20,000円
登記費用（設定・抹消）60,000円
※司法書士はアプラス指定の方になります。
2⃣と3⃣の費用については銀行は貸してくれません！
よって実費による負担が必要です。
4⃣着工金や中間金は建物代金の30％！
詳しくは直接連絡してください～！
私たちは住宅購入者に特化した相談所です。
日本住宅相談所
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