『クーリング・オフって聞いたことあるけど、具体的には知らない・・・』
こんな方、多いと思います。
私もつい最近まで知りませんでした💦(-_-;)
せっかく学んだので、これは皆さんと共有したい！と思いましたので投稿します。
クーリング・オフとは？
不動産の売買におけるクーリングオフとは―
売買契約をいったん締結を（買うという約束）すると、相手に債務不履行等（約束を守らないこと等）がなければ、その契約は解除できないのが原則なのです。
しかし、今日まで不動産の売買では、
・買主側が自由に意思表示できないと思われる場所
・強制的に契約の申し込みをさせられる
など、強引な取引により契約が締結されるケースがあとを絶ちませんでした。
そこで！
宅建業法（たっけんぎょうほう）と呼ばれる不動産に関しての法律では、消費者保護の観点から、上に書いたような買い付けの申し込みや売買契約を一定期間無条件で撤回・解除することができるように決めました。
◆宅建業法のクーリング・オフについて
宅建業者が自ら売主となり、一般人と売買契約を事務所以外の場所での申し込みや売買契約は、原則として撤回や解除をすることができる。と決められています。
◆クーリングオフが適用される場所の例
クーリング・オフの適用の有無は原則として、その場所に専任の宅地建物取引士を置かなければならない場所か否かで区別されます。
専任の宅地建物取引士を置かない場合はクーリング・オフ制度の適用があることを表示した標識を掲げなければなりません。
（宅建業法37条の２）
↑上記が基本の考え方になります。
1⃣テント張り、仮設小屋等の一次的かつ移動が簡単にできる施設
2⃣宅建業者が申し出た場合の買主の自宅又は勤務先
3⃣喫茶店・レストラン・居酒屋等
専任（その場所の代表する）の宅地建物取引士が居るのか？居ないのか？によって変わります。
テント張りの案内所でも専任の宅建士がおらず、クーリング・オフ制度適用がありますよ！という標識があれば、
その場所で申し込みをした際はクーリング・オフを使用することが出来ます。
◆クーリングオフが適用されない場所の例
※下記の場所で申し込みや契約の締結をした場合、買主側の意思が安定していると思われるので、クーリングオフの適用がありません。
1⃣売主となる宅建業者の事務所
2⃣土地に定着している施設で案内所
土地に定着している・・・と、分かりづらい表現ですが、簡易的ではない建物の事を言います。
基礎があり、壁があり、屋根があり。しっかりしている建物での案内所などです。
例：分譲の一室やモデルルームでの契約など
3⃣買主側が申し出た場合の買主の自宅or勤務先
売買の申し込みをした場所と契約の場所が違う場合はどうなるの？
場所が異なる場合は、買い付けの申し込みをした場所についてクーリングオフ制度の適用かどうか判断されます。
| 買受けの申し込み | 契約締結（承諾） | クーリング・オフ制度の適用の有無 |
| 事務所等 | 事務所等 | 無し |
| 〃 | 事務所等以外 | 無し |
| 事務所等以外 | 事務所等 | 有り |
| 〃 | 事務所等以外 | 有り |
場所が異なる場合は、申し込みをどこでしたのか？が重要になります。
◆クーリング・オフが出来なくなる場合
1⃣履行関係の終了
申込者（買主）が物件の引き渡し ＋（且つ） 代金の全額を支払ったとき
2⃣8日間の経過
宅建業者が書面を交付し、クーリング・オフが出来る旨やその方法を告げられた日から8日を経過したとき
※宅建業者から告知されない場合は、そのままでも良い。告知されなければ、8日の起算がなされないだけです。
◆クーリング・オフの方法
1⃣申込撤回の意思表示は、書面により伝えることが必要です。
2⃣買主側が書面を発行した時に効力が発生します。※不動産業者が受け取ったときではありません。
金銭等は速やかに返金されるべき
宅建業者はクーリング・オフがされた場合は受領した金銭は速やかに返還しなければいけないと決まっています。
また、宅建業者はクーリング・オフによる買主側へ損害賠償の請求や違約金の請求等はできないと決まっています。
申込者に不利な特約（特別な約束）は無効
例、
事務所の定義の拡大
クーリング・オフがされても損害賠償が請求できる特約
クーリング・オフの期間を8日間より短くする特約
などがあります。
これらは買主側に不利な特約になるために、無効となります。
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