不動産を取得した際には様々な費用と税金が必要となります。
どんなものが、いつ必要なのでしょうか？
下記がざっと必要なリストとスケジュールです。
| 必要費用名目 | 契約時 | ローン契約 | 引渡時 | 登記後数ヶ月後 | |
| 契約 | 印紙税 売買契約書、建築請負契約所に貼る収入印紙代 |
○ | |||
| 登記 | 登録免許税 登記の際にかかる税金 |
○ | |||
| 報酬 登記手続きを依頼する司法書士への報酬 |
○ | ||||
| ローン | 融資事務手数料 金融機関への手数料（金融機関により額は異なる） |
○ | |||
| 印紙税 ローン契約書に貼る収入印紙代（融資金額により額は異なる） |
○ | ||||
| ローン保証料 保証人を立てる代わりに保証会社を利用する場合の費用 |
○ | ||||
| 団体信用生命保険保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、加入する保険料 （銀行ローンの場合は金利に含まれているので不要） |
○ | ||||
| 火災保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、建物に掛ける保険料 |
○ | ||||
| 仲介 | 手付金 購入の意思表示のための代金の一部金 |
○ | |||
| 不動産仲介手数料 不動産会社に支払う仲介手数料 |
○ | ||||
| 税金 | 不動産取得税 土地、建物を取得した際の地方税 |
○ | |||
| 固定資産税 都市計画税精算金 年税額を引渡しの日以降の分日割で精算。※以降毎年請求されます。 |
○ | ||||
| その他 | 管理費等精算金 マンションの場合、月額管理費を引渡しの日以降の分日割で精算 |
○ |
今回は”不動産取得税”について書きたいと思います。
不動産取得税って？
不動産取得税とは、土地・建物の不動産を取得する際に一度だけかかる地方税です。
課税対象は有償・無償、登記・未登記、新築・中古を問わず、不動産を売買・新築・増改築・贈与・交換で取得したすべての人に課税される税金です。個人・法人は問われず課税されます。
ただし、例外として相続・会社の合併による取得・共有物の分割は含まれません。
取得後6ヶ月～１年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
なお、納期は各都道府県により異なります。
課税標準
不動産を取得したとき、不動産の価格が課税標準となります。
原則として、実際の取引価格ではなく、固定資産税課税台帳に登録されている価格になります。
家屋を改築したことにより、家屋の価格が増加した場合の課税標準は、改築により増加した価格になります。
新築に関しては、都道府県知事が固定資産評価基準により価格が決定されます。
取得した不動産の課税標準の額が以下の金額未満の場合、不動産取得税はかかりません。
土地の取得：10万円未満
家屋（新築・増改築）：23万円未満
家屋（売買・交換・贈与）：12万円未満
税率の計算
◆本則税率（本来決められている税率）
固定資産税評価額×４％＝不動産取得税
※不動産の価格は、原則として市町村の固定資産台帳に登録されている価格によりますが、新築住宅などで価格が登録されていない場合は、固定資産評価基準により評価した額によります。
◆特別税率（平成３３年３月３１日まで）
固定資産税評価額×３％＝不動産取得税
| 標準税率 | 特別税率
平成３３年３月３１日まで |
|
| 土地 | ４％ | ３％ |
| 家屋（住宅） | ４％ | ３％ |
| 家屋（住宅以外） | ４％ | ４％（本則通り） |
◆土地の固定資産税評価額の軽減措置（平成３３年３月３１日まで）
平成33年３月31日までの間に取得した宅地および宅地に比準して評価する土地（市街化区域農地など）については、次のとおり課税標準額の軽減措置が設けられています。課税標準が2分の1に縮減されます。
（固定資産税評価額×1/2）×税率＝不動産取得税
新築住宅の軽減要件
1⃣床面積が50 ㎡以上、240 ㎡以下（一戸建以外の貸家住宅の場合は40 ㎡以上～240㎡以下）のもの
◆要件にあてはまる新築住宅については、一戸につき、住宅の固定資産税評価額から1,200 万円が控除されます。
※平成32 年3 月31 日までに取得した新築の認定長期優良住宅に係る課税標準は1,300 万円の軽減措置が摘要されます。
1⃣の要件に当てはまる新築特例適用住宅の計算方法
固定資産税評価額 －1,200 万円 × 3％ ＝ 不動産取得税
新築住宅の敷地に係る軽減要件
前記の「新築特例適用住宅」要件を満たすものと、下記の土地の要件いずれかを満たす場合は、敷地の不動産取得税も軽減されます。
🌟土地と住宅を同時に取得した場合
自己の居住用以外の住宅の場合は、新築後１年以内に取得した未使用の住宅の敷地であること（自己の居住用の場合は、期限の制限はありません）。
🌟土地を住宅より先に取得した場合
土地を取得してから３年（やむを得ない事情がある場合は４年）以内に住宅を新築すること
🌟土地を住宅より後に取得した場合
住宅の新築後（取得後）１年以内に土地を取得していること
☝どれかに該当することと、住宅の要件も満たすことで、土地の軽減措置を受けることができます。
🌟のいずれかの要件に当てはまる新築特例適用住宅による敷地の計算方法
土地の固定資産税評価額 × 3％ － （減額される金額） ＝不動産取得税
（減額される金額）は下記どちらか高いほうを採用
1⃣ 45,000円
2⃣ １㎡当たりの土地の評価額 × 住宅の床面積（※200 ㎡を限度）の2 倍 × 3％
中古住宅の軽減要件
下記の適用要件に該当する中古住宅を取得した場合には、固定資産税評価額からその取得した住宅が建築された日に応じて一定の額が控除されます。
1⃣人の居住用に供されたことがあるもの（新築・未使用の住宅で無いもの）
2⃣自己の居住用として取得
3⃣住宅の床面積が50 ㎡以上240 ㎡以下であること
4⃣昭和57 年１月１日以降に新築されたもの
※昭和56 年12 月31 日以前の場合は一定の耐震基準を満たしている場合は適用可能
1⃣～4⃣の要件に当てはまる中古住宅の計算方法
（固定資産税評価額 － 新築時期に応じた控除額 ）× 3％ ＝ 不動産取得税
| 平成9 年4 月1 日～ | 1,200 万円 |
| 平成元年4 月1 日～平成9 年3 月31 日 | 1,000 万円 |
| 昭和60 年7 月1 日～平成元年3 月31 日 | ４５０万円 |
| 昭和56 年7 月1 日～昭和60 年6 月30 日 | ４２０万円 |
| 昭和56 年1 月1 日～昭和56 年6 月30 日 | ３５０万円 |
※昭和55 年12 月31 日以前の新耐震基準適合住宅の控除額は各県税事務所にお尋ね下さい。
中古住宅の敷地の軽減要件
下記の適用要件どちらかに該当する中古住宅の敷地を取得した場合に、軽減措置の適用を受けることができます。
🌟中古住宅の取得と同時に敷地も取得した場合
🌟中古住宅の取得した前後１年以内にその敷地を取得した場合
☝どれかに該当することと、住宅の要件も満たすことで、土地の軽減措置を受けることができます。
中古住宅の敷地の計算方法
土地の固定資産税評価額 × 3％ － （減額される金額） ＝不動産取得税
（減額される金額）は下記どちらか高いほうを採用
1⃣ 45,000円
2⃣ １㎡当たりの土地の評価額 × 住宅の床面積（※200 ㎡を限度）の2 倍 × 3％
課税標準
原則として、不動産を取得したときの課税標準は固定資産課税台帳に登録されている価格になります。
実際の取引価格ではないので注意。
改築した場合は、改築により増加した価格が課税標準となります。
【計算例】住宅を取得した場合の不動産取得税の計算
中古の場合は新築時期により控除額が変わります。
戸久田さんは、平成30 年８月に新築住宅を購入しました。
住宅（床面積95 ㎡、固定資産税評価額14,330,000 円）とその敷地（面積200 ㎡、固定資産税評価額29,000,000 円）
住宅の税額
住宅の評価額 控除額 税率 納付額
（14,330,000 － 12,000,000）× ３％ ＝ 69,900円
土地の税額
土地の評価額 税率 ※減税される金額 納付額
29,000,000 × 1/2 × ３％ － 413,250 ＝ 21,750円
※減税される金額
1⃣ 45,000円
2⃣ 145,000円（※１㎡当たり評価額）× 1/2 × 95㎡ × ２ × ３％ ＝ 413,250 ☚多い金額を採用
※１㎡当たり評価額＝29,000,000円÷200㎡＝145,000円
不動産取得税の申告の手続きについて
納税義務者はだれ？
↳不動産の所有権を現実に取得した者です。
申告方法って？
↳不動産を取得した日から２０日以内に最寄りの府税事務所へ不動産取得申告書を提出します。
（大阪府の場合。地方公共団体により異なる場合があります。）
軽減の手続きは？
↳不動産取得税減免申請書（大阪府サイトもしくは配布）と減免の理由を証する書類を窓口持参or郵送で提出できます。
詳しくは大阪府不動産取得税関係書類
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