不動産を取得した際には様々な費用と税金が必要となります。
どんなものが、いつ必要なのでしょうか？
下記がざっと必要なリストとスケジュールです。
| 必要費用名目 | 契約時 | ローン契約 | 引渡時 | 登記後数ヶ月後 | |
| 契約 | 印紙税 売買契約書、建築請負契約所に貼る収入印紙代 |
○ | |||
| 登記 | 登録免許税 登記の際にかかる税金 |
○ | |||
| 報酬 登記手続きを依頼する司法書士への報酬 |
○ | ||||
| ローン | 融資事務手数料 金融機関への手数料（金融機関により額は異なる） |
○ | |||
| 印紙税 ローン契約書に貼る収入印紙代（融資金額により額は異なる） |
○ | ||||
| ローン保証料 保証人を立てる代わりに保証会社を利用する場合の費用 |
○ | ||||
| 団体信用生命保険保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、加入する保険料 （銀行ローンの場合は金利に含まれているので不要） |
○ | ||||
| 火災保険料 住宅ローンの借り入れにあたって、建物に掛ける保険料 |
○ | ||||
| 仲介 | 手付金 購入の意思表示のための代金の一部金 |
○ | |||
| 不動産仲介手数料 不動産会社に支払う仲介手数料 |
○ | ||||
| 税金 | 不動産取得税 土地、建物を取得した際の地方税 |
○ | |||
| 固定資産税 都市計画税精算金 年税額を引渡しの日以降の分日割で精算。※以降毎年請求されます。 |
○ | ||||
| その他 | 管理費等精算金 マンションの場合、月額管理費を引渡しの日以降の分日割で精算 |
○ |
今回は”印紙税”について書きたいと思います。
印紙税って？
身近なものだとお店で50,000円以上購入すると印紙が貼られます。あれが印紙税です。
印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。
不動産の取引においては不動産の売買契約書や建物の工事請負契約書・土地賃貸借契約書・ローンを借りるための契約書等が課税文書に該当します。
契約書の記載金額によって税額が決定します。
印紙税の納付は規定の印紙を契約書に貼り、それを消印することによって終了します。
同じ契約書を複数作るときは、１通ごとに印紙を貼らなければなりません。
印紙を貼らなくても契約書の効力が無効になることはありません。本来貼るべき印紙を貼らない場合、過怠税が課せられます。
印紙税が必要な不動産取引の契約書
下記４つの契約書には税制上で印紙税が課せられています。
ただし、文書のタイトルより、中身が重要になります。
契約変更の内容でなければ、印紙税がかからないことも有ります。
税法では、文書のタイトルより、文書の内容が第一優先になります。
1⃣不動産売買契約書
2⃣工事請負に関する契約書
3⃣ローン契約書（金銭消費貸借契約証書）
4⃣土地賃貸契約書
5⃣仮契約書
↳後日正式な契約書が作成される場合でも、印紙税は必要
6⃣予定契約書
7⃣停止条件付契約書
8⃣念書
9⃣覚書
1⃣0⃣地上権又は土地の借地権の設定
1⃣1⃣売上金に係る文書の受取書
↳領収書やレシートなど
1⃣2⃣贈与契約書
↳記載金額が無いもの（印紙税額２００円）として課税
印紙税が不要な不動産取引の契約書
下記３つの契約書には印紙税が不要となっています。
1⃣建物の賃貸借契約書
2⃣抵当権の設定に関する契約書
3⃣委任に関する契約書
：印紙税は仲介してくれた不動産業者が負担するんじゃないの？
仲介をした不動産業者ではありません。
印紙税を支払う納税者は売主・買主の当事者です。
双方がそれぞれ納税義務者になります。
双方の関係は連帯債務の関係にあります。
どちらか一方が両社の印紙税額の全てを支払う義務を果たせば他方の納税義務は消滅する関係にあります。
なので当事者の合意でどちらか一方が全額負担をするように決めてもいいですし、両者で折半し、それぞれが負担する方法があります。
両者の合意で決まることになります。
：印紙税法３条に「納税義務者は課税文書（契約書等）の作成者」って書いてるけど、作成した仲介人が払うんじゃないの？
確かに印紙税法３条には課税文書（契約書等）の”作成者”と書かれています。
この作成者とは、単純に課税文書を作成した者とは違います。
ここでいう課税文書の作成者とは、原則としてその文書に記載された作成名義人ということになります。
つまり、その文章によって証明されている権利関係の当事者のことをいいます。
よって、納税義務者は当事者＝売主・買主になるということになります。
：個人間売買の場合は非課税と聞いたけど・・・
個人間売買の場合は消費税は発生せず、建物部分は消費税がかかりません。
土地は課税対象ではありません。領収書も非課税なので印紙が不要です。
しかし契約書には税法上の義務で印紙税がかかります。
個人間売買でも業者間でも契約書には印紙が必要です。
：印紙は契約書のコピーにも必要なの？
収入印紙を貼る必要のある書面は、あくまで契約書原本です。
契約書の写し（コピー）には貼る必要はありません。
：契約書は何通作成するの？
何通作れば良いなどは決まっていません。
1通のみ作成することも可能です。
多くは２通作成し双方が持つのが一般的であり、普通はそちらをお薦めします。
あくまでも一般的であり、別な理由がある場合はこの限りにありません。
：印紙を貼らないと契約が無効になるという事もあるのでしょうか。
契約書に収入印紙の貼付がないとしても、契約書の効力が無効になることはありません。
本来貼るべき収入印紙を貼っていない、または、金額が不足していることが何らかの理由で発覚した場合、本来の印紙税額に、その２倍に相当する金額が過怠税（かたいぜい）として課せられることになっています（印紙税法第4章第20条）。
つまり、本来の3倍の税金を払わなければならなくなります。
ただし、これに気付き自己申告した場合には、本来の印紙税額に、その１０％の金額を加えた過怠税を支払えば済みます。
：契約書がよくわからず、ハンコを押してしまった。後から確認すると印紙税負担が全て買主側だった！相談なしでこれはおかしいよね？
残念ながら契約書に署名押印した場合は、契約が成立し、買主側も了承したという意味になります。
事前に相手方（売主等）から相談が無かった場合でも、契約書にハンコを押した場合は、合意したとみなされます。
契約書は気軽に署名押印はしないようにしましょう。
見方がわからない、なんて書いてあるの？と不安な方は第三者や専門家に確認してもらうことを強くお勧めします。
印紙税の金額
売買契約書と工事請負契約書は、印紙税の税制優遇は平成32年3月31日まで適用があります。
| 売買契約書 | 工事請負契約書 | 本則 | 軽減後の税額 |
| １万円未満のもの | 非課税 | 非課税 | |
| 10万円以下のもの | 100万円以下のもの | 200円 | 200円 |
| 50万円以下のもの | 200万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 100万円以下のもの | 300万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 500万円以下のもの | 5,000円 | 1,000円 | |
| 1,000万円以下のもの | 10,000円 | 5,000円 | |
| 5,000万円以下のもの | 30,000円 | 10,000円 | |
| 1億円以下のもの | 60,000円 | 30,000円 | |
| 5億円以下のもの | 160,000円 | 60,000円 | |
| 10億円以下のもの | 320,000円 | 160,000円 | |
| 50億円以下のもの | 480,000円 | 320,000円 | |
| 50億円超えるもの | 600,000円 | 480,000円 | |
| 記載金額のないもの | 200円 | 200円 | |
ローン契約書に関して税制優遇はありません。
| ローン契約書（金銭消費貸借契約証書） | 本則 |
| 1万円未満のもの | 非課税 |
| 10万円以下のもの | 200円 |
| 50万円以下のもの | 400円 |
| 100万円以下のもの | 1,000円 |
| 500万円以下のもの | 5,000 円 |
| 1,000万円以下のもの | 10,000 円 |
| 5,000万円以下のもの | 30,000 円 |
| 1億円以下のもの | 60,000 円 |
| 5億円以下のもの | 100,000 円 |
| 10億円以下のもの | 320,000円 |
| 50億円以下のもの | 480,000円 |
| 50億円超えるもの | 600,000 円 |
| 記載金額のないもの | 200 円 |
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