以前、停止条件付契約書のローン特約について書きましたが、今回は自宅の買い替えについて書こうと思います。
まず、自宅を買い替えることを検討している方は、今の自宅（旧宅）を売ることと、新しい自宅（新宅）を探すことが大切になります。
その際、不動産業者と専属専任媒介契約を結びます。
そして、停止条件付契約書を締結します。
停止条件付契約書とは
停止条件付契約書は、「一定の条件（事実）が発生した場合に、その契約の効力が発生する」契約のことをいいます。
契約が白紙になっても買主側は違約金や損害賠償は請求されません。
停止条件付契約書が使用される契約書の例として、
1⃣住宅ローンのローン特約
2⃣自宅の買い替え
3⃣建築条件付土地の売買
4⃣借地権付きの土地の売買契約があります。
今回は2⃣自宅の買い替えの注意点や不動産業者の目線から書きたいと思います。
自宅の買い替え特約とは
停止条件付きの自宅の買い替え契約では、旧宅が他者に売れた時が新宅の売買契約の効力が発生します。
自宅の売れた金銭を、新たに購入する物件の資金に充当する方法です。
不動産業者にとってはデメリットが多い
このような案件は、お客様にとってはメリットが多い内容です。
しかし不動産業者としてはデメリットが多く、取り扱いたくない・取り扱っても積極的に行動しない事があります。
理由は、新宅を購入する前に、旧宅を売らなければいけないという点です。
媒介契約の期日までに物件が売れる保証はどこにも無いのです。
更に、業者側は、停止条件を付けている関係上、旧宅の売却が完了しないと契約が成立しません。
何も制限がないお客様を優先する
自宅の買い替えを依頼しているお客様がいる場合、売主サイドは、マンションを欲しいと言ってきた何の条件も無いお客様を断ることになります。
これは、業者側にとっては非常にリスクの大きい取引となります。
業者側としては、何の条件も持っていないお客様に売りたいと思っています。
自宅の買い替えをしているお客様は不動産業者は積極的に扱いたくないのが本音です。
買い替えを扱っている不動産業者は、他に顧客の案件が無いために、買い替えのお客様を取り扱うそうです。
びっくりしましたが、これが現実のようです。
新築で人気がある建物は後回しにされている可能性アリ
更に人気な新築マンションでは、引渡し前に完売を目標にしている所が多いいです。
引き渡しまで時間が少ない物件は、買い替え顧客は時間がかかるので、後回しにされたり、断られたりしています。
3～４か月以上不動産業者から連絡が無い場合は専属専任媒介契約を解除されていることが多いのが現状です。
（※専属・専任媒介契約は3ヶ月更新となります。更新は依頼主のみからの更新となります。）
両者の気持ちも分かる・・・
お客様サイドの「希望として早く売って、高く売って、素敵な物件に住みたい！」
という気持ちはとーーーーーーっても分かります。
業者サイドの
「期日があるし、旧宅を売らなければ契約が白紙になる、売れる保証なんてない・・・
売りたい物件が売れなくなる、その間に断ってきたお客様もいる・・・
旧宅が売れなかった場合、うちとしてはリスクだらけだーーーー！」
という言い分も分かります。
強気でいって、いつの間にか業者から見捨てられる・・・なんてこともあるそうです。
自宅の買い替えって、色々タイミングが大切ですね。
私たちは住宅購入者に特化した相談所です。
日本住宅相談所
住宅購入を考えているすべての方に対して開かれた相談所でありたい。
気軽に何でも相談できる相談所でありたい。
第三者性の中立的な立場でお客様をお手伝いします。
顧客目線・お客様の利益になることを第一に考えます。